Så ändras amorteringskravet 2026 — höjt bolånetak och slopat inkomstkrav
Från 1 april 2026 försvinner det skärpta amorteringskravet och bolånetaket höjs till 90 %. Här går vi igenom allt du behöver veta — med verkliga räkneexempel.
Ett ungt par i Uppsala satte sig mitt emot mig i januari. De hade hittat en tvåa de ville köpa, men deras gemensamma skuld låg över 4,5 gånger bruttoinkomsten — och de var rädda att det skärpta amorteringskravet skulle tvinga dem till ytterligare tusentals kronor i månaden. ”Stämmer det att regeln försvinner?”
Svaret: ja. Från 1 april 2026 slopas inkomstkravet på 4,5× helt, bolånetaket höjs, och reglerna skrivs in i lag. Här går jag igenom alla tre ändringar — med konkreta siffror och räkneexempel.
Vill du se exakt hur amorteringskravet påverkar just ditt bolån — månad för månad, år för år? Kalkylmallen räknar ut hela lånebilden på 30 sekunder.
Beräkna din amorteringsplan →Vad ändras den 1 april 2026?
Tre saker händer samtidigt. Ingen av dem är liten.
För en bostad värd 3 miljoner går kontantinsatsen från 450 000 till 300 000 kr — 150 000 kr mindre på sparkontot. För en förstagångsköpare kan den skillnaden vara avgörande.
Reglerna skrivs nu in i lag via riksdagsproposition (2025/26:FiU32). En framtida regering kan inte längre be FI att ”skruva på knapparna” — det krävs en hel lagprocess.
Amorteringskraven som finns kvar
Slopat skärpt krav betyder inte att du slipper amortera. Grundreglerna (FFFS 2016:16) som finns kvar:
- Belåningsgrad över 70 %: Amortera minst 2 % per år.
- Belåningsgrad 50–70 %: Amortera minst 1 % per år.
- Under 50 %: Inget krav.
I kronor vid lån på 3 miljoner:
| Belåningsgrad | Krav | År | Månad |
|---|---|---|---|
| 85 % (nytt max) | 2 % | 60 000 kr | 5 000 kr |
| 75 % | 2 % | 60 000 kr | 5 000 kr |
| 65 % | 1 % | 30 000 kr | 2 500 kr |
| 50 % | 1 % | 30 000 kr | 2 500 kr |
| 45 % | 0 % | 0 kr | 0 kr |
5 000 kr/månad gäller oavsett om du ligger på 71 eller 90 % — samma procentuella krav. Med högre belåningsgrad betalar du det längre, då det tar mer tid att komma under 70 %.
Undantag? Bankerna får ge dispens vid ”särskilda skäl” (sjukdom, arbetslöshet, skilsmässa). I praktiken beviljas det i runt 5 % av fallen.
Räkneexempel — så ser din månadskostnad ut
Scenario: Tvåa i centrala Uppsala, 3 500 000 kr. Du har sparat 350 000 kr (10 %). Lånebelopp: 3 150 000 kr. Belåningsgrad: 90 %. Ränta: 3,2 % (tre månaders bunden).
3 150 000 × 0,02 ÷ 12 = 5 250 kr amortering.
3 150 000 × 0,032 ÷ 12 = 8 400 kr ränta (brutto).
Ränteavdrag 30 %: −2 520 kr. Nettoränta: 5 880 kr.
De första tolv månaderna:
| Månad | Kvarvarande lån | Ränta | Amortering | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3 150 000 | 8 400 | 5 250 | 13 650 |
| 3 | 3 139 500 | 8 372 | 5 250 | 13 622 |
| 6 | 3 123 750 | 8 330 | 5 250 | 13 580 |
| 9 | 3 108 000 | 8 288 | 5 250 | 13 538 |
| 12 | 3 092 250 | 8 246 | 5 250 | 13 496 |
På ett år: 63 000 kr avbetalat och räntekostnaden sjunker med 154 kr/månad. Små steg — men om femton år står du i en helt annan position.
Amortering är inte en kostnad — det är ett tvingat sparande. Varje krona du amorterar ökar ditt eget kapital. Räntan är kostnaden. Amorteringen är investeringen.
Vanliga missförstånd
Hur påverkas du som redan har bolån?
Kort svar: troligtvis inte alls. Nya regler gäller för nya låneavtal. Din befintliga amorteringsplan fortsätter som förut.
Undantag vid omläggning: Om du löser om lånet (byter bank, lägger till topplån) kan det nya avtalet omfattas av aktuella regler. Du slipper då inkomstkravet på 4,5× — men måste fortfarande uppfylla grundkraven baserat på belåningsgrad.
Enligt SCB uppgick det genomsnittliga bolånet till 2,1 miljoner vid utgången av 2025. För många av dessa hushåll har bostadsprisernas återhämtning sedan 2023 inneburit att belåningsgraden fallit under 70 % automatiskt.
Sverige är inte ensamt. Norge har liknande krav från 60 % belåningsgrad. Finland använder rekommendationer istället för lag. Tre länder, tre modeller — ingen vet än vilken som fungerar bäst i längden.
Mitt råd: prata med din bank innan du bestämmer dig. Fråga hur amorteringsplanen påverkas vid omläggning — och få det skriftligt.
Vanliga frågor
Räcker det med 10 % i kontantinsats från april 2026?
Tekniskt ja — men banken stresstestar din ekonomi med en ränta på 6–7 %. Har du låg marginal kan banken säga nej även om du uppfyller 10-procentsregeln. Sikta på minst 15 % om du kan — det ger buffert både i bankens ögon och i din ekonomi.
Kan jag slippa amortera helt?
Bara om din belåningsgrad ligger under 50 %. För förstagångsköpare är det orealistiskt — det kräver en mycket stor kontantinsats eller att bostaden ökar kräftigt i värde. Undantag kan också beviljas vid särskilda livshändelser (sjukdom, arbetslöshet), men det är tidsbegränsat.
Gäller de nya reglerna även vid tilläggsbelåning?
Ja. Om du tar ett tilläggslån efter 1 april räknas hela skulden mot bostadens värde. Det kan putta dig över 70 % och höja kravet till 2 %. Positivt: du behöver inte längre oroa dig för inkomstkravet på 4,5× — den regeln är borta.
Måste jag amortera mer om jag har högt bolån?
Om din belåningsgrad överstiger 70 % måste du amortera minst 2 % per år. Med lån på 3 miljoner: 5 000 kr/månad. Mellan 50–70 % gäller 1 %. Under 50 % — inget krav.
Funderar du på att köpa bostad 2026? En färdig amorteringskalkyl visar exakt vad lånet kostar — med rätt amorteringstakt, ränteavdrag och hela den nya regelbilden.
Ladda ner amorteringskalkylen →Bolåneregler är sällan spännande läsning, men de påverkar något av det mest avgörande du gör i livet. Är du osäker — ta kontakt med din bank eller en oberoende bolånerådgivare. Kör inte på magkänsla när det handlar om tre miljoner kronor.
— Erik Sandström, Uppsala, mars 2026
Källor
- Regeringens pressmeddelande, december 2025 — ”Höjt bolånetak och förenklat amorteringskrav från 2026”
- Riksdagen.se — Finansutskottets betänkande 2025/26:FiU32, mars 2026
- Finansinspektionen — FFFS 2016:16, Finansinspektionens föreskrifter om amorteringskrav
- SCB — Hushållens skulder 2025, statistikdatabasen